전세 계약을 갱신하면서 집주인이 “보증금을 낮추고 월세를 받겠다”고 제안한다면, 과연 얼마의 월세가 적정할까요? 전월세 전환의 개념과 2026년 법정 기준, 실제 계산 예시를 정리했습니다.
전월세 전환이란?
전월세 전환이란 전세 보증금 일부를 줄이고 그에 해당하는 월세를 내는 방식으로, 또는 반대로 월세를 전세 보증금으로 전환하는 것을 말합니다.
예를 들어 전세 3억원을 보증금 5,000만원으로 줄이면, 줄어든 2억5,000만원에 해당하는 금액을 매달 월세로 납부하게 됩니다. 이때 보증금 차액을 월세로 얼마나 전환할지 결정하는 비율을 전월세 전환율이라고 합니다.
전월세 전환 계산 공식
월세 = (보증금 차액 × 전환율) ÷ 12
전환율은 연간 비율(%)로 표시되므로, 12개월로 나눠 월 단위 금액을 구합니다.
실제 계산 사례
| 상황 | 전환율 | 월세 |
|---|---|---|
| 보증금 차액 1억원 | 4.5% | 375,000원/월 |
| 보증금 차액 2억원 | 4.50% | 750,000원/월 |
| 보증금 차액 5,000만원 | 4.0% | 166,667원/월 |
2026년 법정 전환율 상한
주택임대차보호법 제7조의2에 따라 전월세 전환율은 기준금리 + 2%를 초과할 수 없습니다.
2026년 기준금리 2.50% + 2% = 4.50% (법정 상한)
임대인이 4.50%를 초과하는 전환율을 요구한다면 임차인은 이를 거부할 수 있으며, 초과 부분은 법적으로 무효입니다.
전세 vs 월세 — 어떤 게 더 유리할까?
전세가 유리한 경우
전세자금대출 금리(현재 약 3~4%)가 전환율(4.50%)보다 낮다면 전세가 유리합니다. 즉, 대출받아 전세 보증금을 마련하더라도 월세보다 총 비용이 적을 수 있습니다. 장기 거주 계획이 있고 보증금 운용에 별다른 계획이 없다면 전세를 유지하는 편이 낫습니다.
월세(반전세)가 유리한 경우
목돈(보증금)을 투자·운용하여 전환율 이상의 수익을 낼 수 있다면 월세 전환이 유리합니다. 또한 단기 거주 계획이 있거나 유동성이 필요한 경우, 월세 세액공제(무주택 세대주, 총급여 7,000만원 이하) 혜택을 받을 수 있는 경우에도 월세가 유리합니다.
간단한 판단 기준
전세자금대출 이자 > 예상 월세라면 월세 전환을 고려하고, 전세자금대출 이자 < 예상 월세라면 전세를 유지하는 것이 일반적으로 유리합니다. 정확한 금액은 아래 전월세 전환 계산기로 비교해보세요.