전월세 전환 계산기
전세 보증금을 줄이고 월세를 내거나, 월세를 전세로 전환할 때 적정 금액을 계산합니다.
전세 → 월세 전환
2026년 법정 전환율 상한: 기준금리(연 2.50%) + 2% = 4.50%. 지역·시세에 따라 다를 수 있습니다.
보증금을 줄인 만큼 월세가 발생합니다
계산 결과
전환 월세
937,500원/월
전월세 전환율은 임대차보호법상 “기준금리 + 2%”를 초과할 수 없습니다. 실제 전환율은 지역, 시세, 임대인과의 협의에 따라 달라집니다.
전월세 전환이란?
전월세 전환이란 전세 보증금 일부를 월세로 전환하거나, 반대로 월세를 전세 보증금으로 전환하는 것을 말합니다. 임대인·임차인 모두 계약 갱신 시 또는 중도에 조건 변경이 필요할 때 활용합니다.
예를 들어 전세 3억원 계약에서 임차인이 보증금 부담을 줄이고 싶다면, 보증금을 5,000만원으로 낮추고 차액 2억5,000만원에 해당하는 월세를 추가로 내는 방식으로 전환할 수 있습니다. 이때 얼마의 월세가 적정한지 계산하는 기준이 바로 전월세 전환율입니다.
전월세 전환율 계산법 및 법정 상한
월세 = (보증금 차액 × 전환율) ÷ 12
주택임대차보호법 제7조의2에 따라, 전월세 전환율은 기준금리 + 2%를 초과할 수 없습니다. 임대인이 법정 상한을 초과하여 전환을 요구한다면 임차인은 이를 거부할 수 있으며, 초과분은 법적으로 효력이 없습니다.
계산 예시: 보증금 차액 2억원, 전환율 4.5% 적용 시 → 월세 = (200,000,000 × 0.045) ÷ 12 = 750,000원/월
2026년 기준 법정 전환율 상한
2026년 현재 한국은행 기준금리는 연 2.50%입니다 (2025년 5월 이후 유지). 따라서 법정 전월세 전환율 상한은 2.50% + 2% = 4.50%입니다. 임대인은 이 비율을 초과하여 월세를 요구할 수 없으므로, 계약 전 반드시 확인하세요.
기준금리는 한국은행 금융통화위원회 결정에 따라 변경될 수 있으며, 변경 시 법정 상한도 함께 바뀝니다. 최신 기준금리는 한국은행 홈페이지에서 확인할 수 있습니다.
전세 vs 월세 — 어떤 게 유리할까?
전세가 유리한 경우
- • 보증금을 마련할 여유 자금이 있을 때
- • 금리가 낮아 전세자금대출 이자가 월세보다 저렴할 때
- • 장기 거주 계획이 있을 때
- • 보증금 운용 수익(투자 등)이 없을 때
월세가 유리한 경우
- • 목돈(보증금) 마련이 어려울 때
- • 보증금으로 더 높은 수익 창출이 가능할 때
- • 단기 거주 계획이 있을 때
- • 월세 세액공제(최대 15%) 혜택을 받을 수 있을 때
자주 묻는 질문
Q. 전월세 전환율이란 무엇인가요?
A. 전세 보증금의 일부를 월세로 전환할 때 사용하는 비율입니다. 예를 들어 전환율 4.5%라면, 보증금 1,000만원을 줄일 때마다 월세가 약 37,500원(= 1,000만원 × 4.5% ÷ 12) 증가합니다. 법정 상한 내에서 임대인과 임차인이 합의하여 결정합니다.
Q. 법정 전환율 상한을 초과하면 어떻게 되나요?
A. 초과 부분은 법적으로 효력이 없습니다. 임차인은 초과 금액의 반환을 청구할 수 있으며, 임대인은 초과 전환을 강요할 수 없습니다. 분쟁 발생 시 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청하거나 법원에 소송을 제기할 수 있습니다.
Q. 전세에서 반전세로 바꾸는 게 유리한가요?
A. 일반적으로 전세자금대출 금리가 전월세 전환율보다 낮다면 전세가 유리하고, 높다면 반전세·월세 전환이 유리할 수 있습니다. 또한 목돈을 투자·운용하여 전환율 이상의 수익을 낼 수 있다면 보증금을 낮추는 것이 유리합니다. 개인 재정 상황에 따라 달라지므로 꼼꼼히 비교하세요.
Q. 전월세 전환 시 주의할 점은?
A. ① 법정 상한(기준금리 2.50% + 2% = 4.50%) 초과 여부를 반드시 확인하세요. ② 전환 내용을 반드시 계약서에 명시하고 확정일자를 받으세요. ③ 보증금이 줄어드는 경우 전세보증금반환보증 가입 여부를 재검토하세요. ④ 월세 세액공제(무주택 세대주, 총급여 7,000만원 이하) 요건을 확인하면 절세 혜택을 받을 수 있습니다.
Q. 월세를 전세로 전환할 때 보증금은 어떻게 계산하나요?
A. 추가 보증금 = (월세 × 12) ÷ 전환율로 계산합니다. 예를 들어 월세 50만원, 전환율 4.5%라면 추가 보증금은 (500,000 × 12) ÷ 0.045 = 약 1억 3,333만원입니다. 이 보증금을 현재 보증금에 더하면 전세 전환 시 필요한 총 보증금이 됩니다.
Q. 전환율이 지역마다 다른 이유는 무엇인가요?
A. 전환율은 해당 지역의 부동산 수요·공급, 금리 환경, 임대 시장 상황에 따라 달라집니다. 수요가 높은 서울 강남·마포 등 인기 지역은 전환율이 상대적으로 낮고, 지방 외곽 지역은 높은 경향이 있습니다. 법정 상한(2026년 4.50%) 이내에서 임대인과 임차인이 협의하여 결정합니다.