계약 갱신을 앞두고 집주인이 “전세를 월세로 전환하자”고 했을 때, 제시한 월세가 적정한지 어떻게 알 수 있을까요? 2026년 법정 전환율 상한과 계산 공식을 기준으로 명확하게 정리했습니다.
전월세 전환율이란?
전월세 전환율은 전세 보증금의 일부를 월세로 전환할 때 사용하는 연간 비율입니다. 예를 들어 전환율이 4.5%라면, 보증금 1,000만원이 줄어들 때마다 월세가 아래처럼 증가합니다.
월세 증가분 = (보증금 차액 × 전환율) ÷ 12
예: 1,000만원 × 4.5% ÷ 12 ≈ 37,500원/월
반대로 월세를 전세 보증금으로 전환하면: 추가 보증금 = (월세 × 12) ÷ 전환율
2026년 법정 전환율 상한 계산
주택임대차보호법 제7조의2에 따라 전월세 전환율은 “기준금리 + 2%”를 초과할 수 없습니다.
2026년 기준
임대인이 4.50%를 초과하는 전환율로 월세를 요구한다면 법적으로 효력이 없습니다. 기준금리는 한국은행 금융통화위원회 결정에 따라 변경되므로 계약 전 최신 기준을 확인하세요.
전월세 전환 계산 예시
예시: 전세 3억원 → 보증금 5,000만원 + 월세
| 전환율 | 보증금 감소분 | 월세 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 3.5% | 2억5,000만원 | 약 729,000원 | 낮은 전환율 |
| 4.0% | 2억5,000만원 | 약 833,000원 | 일반적 |
| 4.5% | 2억5,000만원 | 약 938,000원 | 일반적 |
| 4.50% | 2억5,000만원 | 약 938,000원 | 법정 상한 |
* 월세 = (2억5,000만원 × 전환율) ÷ 12로 계산한 근사값입니다.
계약 시 반드시 확인할 사항
법정 상한 초과 여부 확인
임대인이 제시한 월세를 계산기로 역산하여 적용 전환율이 4.50%를 초과하지 않는지 확인하세요. 초과 시 거부할 수 있습니다.
계약서에 전환 내용 명시
전환율, 보증금, 월세 금액 등 모든 내용을 계약서에 명시하고 확정일자를 받으세요.
전세보증금반환보증 재검토
보증금이 줄어드는 경우 기존에 가입한 전세보증금반환보증의 보장 범위를 재확인하고 필요 시 갱신하세요.
월세 세액공제 요건 확인
무주택 세대주이고 총급여 7,000만원 이하라면 월세 세액공제(최대 15%) 혜택을 받을 수 있습니다. 공제 요건을 미리 확인하세요.
전세자금대출 이자와 비교
전세자금대출 이자가 전환 월세보다 낮다면 전세를 유지하는 것이 재정적으로 유리할 수 있습니다.
적정 월세 직접 계산해보기
전월세 전환 계산은 보증금 차액과 전환율만 알면 간단하게 구할 수 있습니다. 딱계산의 전월세 전환 계산기를 이용하면 전세→월세, 월세→전세 방향 모두 바로 계산할 수 있습니다.
계약 협상 전에 법정 상한 기준 월세를 미리 계산해 두면 불합리한 조건을 피하는 데 도움이 됩니다.